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楼市赚钱逻辑变化中,买房的思路也要与时俱进

阅读量:343072018-09-20
楼市赚钱逻辑变化中,买房的思路也要与时俱进

说起房价,人们很自然就会说“房价一直涨”。也正因为有这样的观念,人们才会一直追逐着房价,拼命地买房。

但是,“房价一直涨”不等于“买房一直赚”。确实,从1998到2018,这30年来看,房价确实涨了。但房价的上涨,并非直线上涨,其中几次调整波动,非当事人,是不能体会的。

也许你看到了很多人因房而富,却忽略了在房价波动时期他们的纠结与痛苦;也有很多人,会抱怨“哎,当年再坚持一下就好”,但如果时光倒流,面对房价崩溃的大环境,他有勇气坚持吗?

谁都不要嘲笑谁是懦夫,恐惧,这是人的本能。

楼市赚钱逻辑变化中,买房的思路也要与时俱进

贪婪的本能支配了房价?

2008年,奥运之后房价开始回调,全国性的,后来为四万亿托起来。

2014年,房价开始连跌,最终超过1年,后来为“去库存”和“棚改”托起来。

相对应的具体市场的调整,比较著名的有:1. 海南大崩盘,海景烂尾楼,一度成为“景观”。2. 温州民间借贷危机,资金链的断裂造成了炒房客断供,温州房价当时可是实打实的腰斩,多少人财富一夜变成负债,温州房价至今未能回调至当年最高点;3. 香港,现在香港的房价,给人望尘莫及的感觉,但回顾1997年到2003年一段时间,房价大跌,让无数坐在财富大厦上的人,瞬间沦落为“负资产者”,断供者屡见不鲜。

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然而,只要稍有希望,人们还会重回房地产。他们并不会为失败者的经验束缚了手脚,也不会因为房价曾经暴跌而考虑风险。

他们忽略了,即便是房价一直涨,有多少普通家庭能撑过那几年?别羡慕那些因房致富的人,他们之所以成为“房叔”,并不是因为曾经买过多少房子,而是他们能持续拥有能为自己带来利润的房子,以及其他产业带来的风险对冲,从而保证了财富稳步的增长。

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简单说就是:这些以房为富的人,本来就有一定的赚钱能力,房地产只不过是放大了他们的财富;而另一方面,如果没有赚钱能力,盲目介入房产投资,房地产就会掠夺这些人的财富。

所以,普通投资者,无论何时都要慎之又慎,尤其是在房价高位调整时期。

房价,从没有支持的地区坍塌

那么现在买房也好,卖房也罢,应该如何考虑?

现在买房,自住也就罢了。如果想投资赚钱,那就要做好长期的准备以及机会成本的付出。

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如果卖房,则首要考虑的是,哪些地区的房子抗跌,不抗跌的,统统出手,没有什么好犹豫的。显然,远郊的房子,三四线城市新区的房子,都是后期上涨乏力,短期下跌迅速的物业。无论是三四线,还是一二线,中心城区占有着资源的优势,且总会有人因个人需求,买来自住。因此,即便是小幅波动,交易中议价空间变大,也不会轻易下跌。

相反,那些纯粹靠概念炒作的“新区”“新城”,未来的风险就大多了。很多规划仅仅停留在图纸上,未来变数多;如果某一天上面一拍脑袋,规划重制了,那时候再想抛售掉这些“垃圾资产”的人,就不是你一个了,到时候更难以卖出。

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违约,从来都是小人干的事情

此外,除了区域,还应该注意到一些现实的问题。最直接摆在购房者面前的,就是开发商。

有很多二三线城市,一些小开发商会在边边角角拿一些小的地块,以“精品住宅”的名义发售。这种小盘有个最大的问题,手续不齐风险大。

要知道,投资渠道缺乏不是普通投资者面临的问题,更多高净值人群,他们也苦于资金无处安置。于是一部分人选择了跟风搞开发。

楼市赚钱逻辑变化中,买房的思路也要与时俱进

不过房子不好盖,首先,手续审批就是问题,多少楼盘买家都入住好几年,房证还没有下来,贷款也拖着未办理。房贷打折好时机错过了,利率上浮带来的购房成本,还是买房人来承担。万一赶上个限购,更难受。

其次,偷工减料,房屋质量堪忧。大开发商屡有爆出问题,何况这些没有经验和资质,只是想从中捞一笔的小开发商呢?

总体来说,对于购房者,新的形势下,买房要考虑三点:一是自己的风险抗力,莫求规模,最终落得断供的悲惨结局。二是房子的潜力,当下别求暴涨,而是要考虑抗跌。三是项目的选择,在一线城市的黄金区域买了烂尾楼,一样是非常恶心的事情。

楼市赚钱逻辑变化中,买房的思路也要与时俱进

对于投资者和高净值人群,新的市场趋势下,一句话概括就是:握紧钱袋子,少负债,多观察;不要用排名在前几位的财富规模,去做跟风吃屁的事情——当下的形势还未必吃到热乎的。因此,放开眼光,从更安全的发达市场中寻找更为稳定,有增长前景的项目,比死守尚未建立市场规则,或者政局不稳的地区,要明智的多。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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