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瑞麦地产:以为泰国置业如此完美,但是竟然...

阅读量:211842017-07-24

近年来泰国置业越来越受国人关注,永久产权、性价比极高和购买手续简单快捷等有利因素,吸引各个开发商及 房产项目如雨后春笋般层出不穷,也使看客们眼花缭乱。 


瑞麦地产:以为泰国置业如此完美,但是竟然...

作为资深海外置业顾问,在向 RE/MAX 瑞麦地产的客户出售一套套品质保证的永久产权房期间也收到了越来越多新开发商和项目方的合作需求。作为全球第一大房产经纪公司,新开发商和项目方想进入RE/MAX 瑞麦地产房源系统接触客户并不是那么容易的事情,首先就需要通过项目部专业严格的资质审核。然而近期却发现一些新开发商项目漏洞和误导式推销的问题。

  为了避免不知情的客户受损,这里为大家普及一下 泰国房产投资的相关知识。

  在购置泰国房产时说服自己和家人最充足的理由无异于:永久产权 (freehold)。那么对于海外法律知识比较匮乏且获取精准外界信息较困难的消费者来说,应如何获得这项最基本的保障呢?

  泰国房产产权沿用英国法律,是一个奉行“城堡法”和“不退让法”的民主法治国家,泰国政府和法律非常注重保护个人产权,泰国本国人可以购买土地自己盖房或者购买别墅、联排别墅,拥有永久产权,世代继承。

  泰国是土地私有制的国家,政府为了让泰国人掌握土地所有权,规定了外国人不能购买土地。比如我们经常看到的一些漂亮别墅项目,虽然可以购买但是外国人并不能拥有永久产权。泰国本身并不是一个移民国家,想要拿到泰国国籍几乎是不可能的。那么作为想要投资泰国 房地产的中国人,怎样能拥有具有永久产权的泰国房产呢?

SO, 如何确保你的房子是Freehold永久产权:
  外国人在泰国置业唯一安全稳妥获得永久产权的方式是通过购买公寓。泰国《组屋大厦法》规定,外国人可以持护照以个人名义购买 泰国公寓,拥有永久产权,并受到泰国法律保护,一般来说面积不得超过整个组屋总面积的49%。所以一栋公寓里,外国人在49%的范围内可以购买到永久产权的房产。比如:一栋总面积1000平米,其中490平是可以拥有永久产权的卖给外国人的。另外的510平,则是卖给泰国本地人。而如果外国人要购买这部分的话,则只能拥有租赁产权了。所以一栋公寓针对外国人的永久产权的房产是有限的,卖完则没有了。那么在泰国购买公寓的时候,一定要确定清楚公寓的性质。

SANSIRI 芭东热门DECK项目

  就拿我们近日卖售罄的SANSIRI 芭东热门DECK项目来说吧,虽然是我们合作强烈推荐的实力开发商,本着对客户负责的态度我们只合作其永久产权房项目,当49%对外国人永久产权配额全部售卖完成后立刻结束售卖,但我们无法限制其它中介或者销售为了眼前的利益继续向客户出售leasehold产权。

  Leasehold产权是什么意思,有什么不好吗 ? 让我们先来看看永久产权和租赁产权的区别:

  Freehold(永久产权):指的是无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权(ownership),即“完全保有地产权”。

购买泰国公寓49%的永久产权配额,作为共同业主,您不单会拥有有公寓房产证,泰国的土地厅(Land Office)同时还会有您所购公寓的地契附上。私有土地拥有权,无人可强拆。

永久产权证书

泰国地契
  泰国地契Chanote标志是土地所有权在泰国的最高形式。Chanote意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中,并且已由国土部门丈量和认定。这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权,不仅如此您还可以对您的土地进行自由的买卖、转让、或抵押。

  需要注意的是,部分实力较小的开发商并不按照正规顺序售卖(先完成51%泰国本地购房者份额,随后出售49%外国人永久产权配额),那么如果泰国本地人并不认可此项目,开发商不能如期完成本土份额的情况下,您也随之永远拿不到属于您的永久产权证书。这样的案例数不胜数,这也是为什么至今我们将开发商的实力和以往项目整体出售进度作为严格考验其可售性的标准之一。

再来说说泰国的leasehold产权:

  leasehold(租赁产权)则是指对土地拥有一定期限的所有权,租赁期限终止后则对其的所有权自动归还给所有者(freeholder)。简单的说,产权人实际上是个租客,不是地产的最终所有人。

  在泰国,租赁权并不属于公寓法的监管,而是在民商法的监管范畴,具体可参照民商法的第537至574条款。泰国的相关法律并不视租赁权为有形物业权而只是一个物业租赁合约。租赁权在泰国法律下是一个预付租金的固定时效内的租赁合约,最长期限不得超过30年。租赁权不被视为一项资产,在租赁期内除非得到产权所有人的同意和背书,租赁人不可以出售或转让租赁权。而最需要关注的是,如果在租期内租赁人过身,租赁权将自动失效且不能由租赁人的遗产继承人继承。租赁人在租赁合约中的权利受约于泰国合约法,如果租赁人违背了租赁合约中的条款,业主是可以在合约到期前终止合约的。总而言之,租赁权在泰国法律下决不等同于产权。

  至于产权人到底具有怎样的权益,主要看lease的条款是怎样规定的。其相关条款中会针对年限、续约、租金调整等对租客给出种种限制。如果在泰国买到90年的leasehold产权,每30年需要续签,续签地税金额根据当时土地价值核算,参考一下国内70年产权的例子就一目了然了:

  据媒体报道,温州一位市民三年前购买了一套75平米的二手房,近日发现土地证过期了,这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她,如果想续期,需要按照现在的基准地价乘以用地面积,缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。测算后她得知,需缴纳近20万元的出让金,约为房价的三分之一。

  且不说之后繁琐高额的续期税费,即使在90年内想转售也是非常难的,因为购买者都希望购买永久产权的房子而不是租赁产权的。

  So,现在的你还以为只要楼书看起来漂亮,那些不见影的收益承诺给的高就足够你下决心买房了吗? RE/MAX瑞麦地产希望提供大家没有后顾之忧的泰国房产,将一切风险在前期审核时降到最低,绝不会为高回佣去售卖那些没有保障的房源。

  巴菲特虽然说过鸡蛋不能放在同一个篮子里,但我们也建议您一定不要放在烂掉的篮子里,以免鸡飞蛋打。所以专业的事情还是要留给专业的人来做对吗, 毕竟我们的时间要浪费在美好的事情上,而不是为了一些后续隐患去无休无止的纠缠和扯皮,哪怕得不到收益,也不要赔了本钱。

  那么现在你可以将这篇科普文转给你周围跃跃欲试去买泰国房产的朋友了,无论最终是否与RE/MAX瑞麦地产成单,都希望可以给到他们帮助。

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瑞麦房产授权转载,原文地址:http://www.shanghairemax.com/html/news/news/1734.html

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